日本房地产泡沫

秋季丰收 · 发表于 2022-7-15 10:50

来源：回到2049

今天我们来聊一下曾经的日本房地产泡沫，对于今天来说，这件陈年往事没有任何现实意义，一是因为过去的金融体系还很不健全，二是因为日本是万恶的资本主义国家，骨子里天然的就有缺陷。所以你决不能无端联想、对号入座，然后再把我批判一番，我跟你讲，报道上绝对不能出了偏差，否则我就去找大哥，两个大酒瓶子呼不死你。

说你是一个上世纪70年代、生活在日本东京的年轻人，名叫山，这几年在电子厂上班，天天撅腚干活、一年到头996，总算是有了一点积蓄，也不算很多100万日元，你准备把这个钱存到银行里，等着以后娶妻生子，说不定还能有点余钱，再买一辆小丰田，再带着媳妇儿去奈良玩一玩。可正当你谋划着美好的未来生活时，突然有人告诉你，说你赚的日元已经不值钱了，我们大日本现在经济发展迅速，货币一直在增发，不断增发的结果就是你的财富蒸发了，所以你不能继续持有现金，而是要把现金兑换成某种东西，这个东西的价格会随着货币的增发水涨船高，这样一来你就可以抵御通货膨胀。

有没有这样的东西呢？山也是念过书的，学过马克思主义经济学，所以他马上就想到了黄金。黄金天生有着通货紧缩的趋势，因为首先它产量有限，整个地球就那么多，其次持有成本低，买来放抽屉里就行了，没有任何维护费用，顶多买个保险柜就足够了。最后黄金的流动性好，等有一天你不想持有了，轻轻松松就可以卖出去。可以说不管是什么东西，只要满足以上三个条件，都是越持有越值钱，除非有外界的天量注入，但这种情况发生的概率非常低。不过山并不是一个保守的年轻人，黄金固然可以抵御通货膨胀，但想靠它赚大钱还是没有指望，那么什么东西要比黄金更稀缺呢？答案近在眼前，这就是东京的房子。当然作为全球数一数二的大都市，东京的房子可不便宜，山的100万根本就不够，于是他就去银行借了200万，然后拿着300万日元，买下了邻居大哥田的房子。

好了现在轮到田做选择了，这300万也不能放在手里，否则还是贬值，所以田决定继续买房子。当然这一次他就不能买300万的房子了，不论是考虑到生活品质的提升，还是考虑到日后的升值，田都要搞一个大的，所以他就用300万做首付，从加手里买了一座900万的豪宅，至于多出来的600万，当然也是从银行借的。加自然也不会坐视到手的900万不断贬值，人家是有钱人，很有投资眼光，所以他也跑到银行借出来1800万，然后用2700万日元，在东京周边的农村，一下买了100套房子，因为加意识到，东京就这么大地方，再想发展只能向周边的农村地区扩张，那我就打好提前量，坐等这100套房子慢慢升值。那么刚才那100户卖了房子的农村人呢？他们也是同样的想法，哥们我世世代代都是农村人，现在都流行城市化，咱们也去东京耍一耍，而且听说东京的房子还会再涨。妥了一夜之间，100户跑到东京，他们现在手里握着2700万日元，再去银行一加杠杆，保不齐就能干到1个亿！

由此我们就可以发现日本房价上涨的逻辑。首先是上涨的“共识”，所有人都认为房价会继续上涨，买房等于赚钱。日本房价上涨的第二个原因，是银行信用的扩张，也就是说，银行从不贷款到可以贷款，从贷给你很少的钱到贷给你很多的钱，刚才的例子我们也看到了，从最早的100万日元变成后来的2700万日元，这里面有2600万都是从银行贷出来的。这还不算完，日本银行还不断开发新业务、新产品，从贷给你合理的钱，到首付都可以贷款给你，从你一个人承担的贷款，到全家人捆绑贷款，甚至是父债子偿。

而在这一过程中，由于房价持续上涨，人们会变得越来越“惜售”，都想靠着一套房子翻身。或者说他们不惜售也不行，因为要想换房子，必须把自己的房子高价卖出去，这就导致市场上流通的房子越来越少，进一步导致房价上涨。据说在80年代，日本房价最狠的时候，如果把东京皇宫附近的房子全卖了，可以买下整个加拿大，把东京的房子全卖了，可以买下整个美国。

这确实很离谱，但在日本经济持续向好的情况下，不会出现太大问题，因为人们赚的也越来越多，区区一点房贷，构成不了什么威胁，泡沫当然也有，但日本的楼市并不能说完全是投机炒作搞出来的。

到上世纪80年代，日本的人均GDP已经实现了对美国的反超，人均收入高达美国的1.45倍，同时日本还取代美国，成为了世界上最大的债权国。

终于，美帝国主义受不了了。其实，美帝国主义早就受不了了，从50年代开始，一直到80年代，美日之间先后爆发了各种贸易战：纺织大战、钢铁贸易大战、彩电摩擦、汽车贸易摩擦。但人家日本就是正常做生意，所以美国这些逆全球化的阴谋，最后都没有得逞，反倒是让日本越来越强，正所谓凡不能杀死我的，都将使我更强大。但到80年代，美国人强烈地感受到自身的霸权遭到了挑战，于是它准备毕其功于一役，直接给日本来个大的，最后的结果就是1985年的《广场协议》。

《广场协议》之后，日本人在狂欢，日本政府却开始担心了。因为他们很清楚，日本的制造业正在下滑，GDP看起来很好看，但全都是房地产撑起来的，在总体财富不增长的情况下，早晚有一天，房地产这个击鼓传花游戏会玩不下去，早晚有一天，地价会涨到让人接不起盘。到时候，借出去的钱就别想要回来了，如果发生连环违约，银行也得破产。

你可以想象一下，你从银行借了1000万日元买了一套房子，就等着别人花1200万过来接盘，但是别人借不到钱了，而另一边银行还在催你还贷款，怎么办？只能尽早出手，能捞回来多少算多少。问题是当时的日本，有无数人都在这么干，卖方市场变成了买方市场，谁出价低谁就能尽快解套，这麻烦就大了。没过久多，日本股灾爆发，紧接着楼市也开始动摇，从1990年到1992年，三年间日本的房价嗷一下下跌了46%，几年之后，在这一基础上，又跌了50%，而且这个势头到今天也没有得到扭转。在此期间，大批房地产公司破产，欠银行的钱全都还不上了，储户来取钱，银行也拿不出来，那我也破产。银行破产又触发了连锁反应，大量企业跟着倒闭，随后就是失业潮、房屋断供、各种违约，还有跳楼。由此日本进入了一个长达十年的衰退期，史称“平成萧条”。

橙色的夏天 · 发表于 2022-7-15 11:01

什么能保值

裴小宝他爸 · 发表于 2022-7-15 12:37

社会发展是一样的

w548567 · 发表于 2022-7-15 14:12

中国的房子价值能买下全地球有什么意义而且中国还有大批穷人

子恒13865188 · 发表于 2022-7-15 15:05

社会发展是一样的

建迅教育 · 发表于 2022-7-15 15:37

在中国。资本家看了都流泪

安之心 · 发表于 2022-7-15 16:02

谢谢分享。

佳宝 · 发表于 2022-7-15 16:07

谢谢告知。

迷失=_= · 发表于 2022-7-15 16:14

看看我们现在

1380556405 · 发表于 2022-7-15 16:14

橙色的夏天发表于 2022-7-15 11:01
什么能保值

买房不如买黄金

明明是我 · 发表于 2022-7-16 05:29

管好自己的事

大瀑布 · 发表于 2022-7-16 05:47

谢谢告知！

大瀑布 · 发表于 2022-7-16 05:47

不予评论！

Z超越w · 发表于 2022-7-16 08:24

房地产泡沫

小女巫 · 发表于 2022-7-16 09:21

房地产不好说

王者米兰 · 发表于 2022-7-16 21:01

跟我们没关系

安庆网 · 发表于 2022-7-16 21:49

中国就是总结教训，避免犯错。

hdm1016 · 发表于 2022-7-16 22:58

谢谢分享。

安达尔 · 发表于 2022-7-17 03:14

坚决不跟日本小鬼子合作！

吴朝晖 · 发表于 2022-7-17 08:20

小编稀里哗啦这么多，你是有才呢，还是有才呢？

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[楼市杂谈] 日本房地产泡沫